Ehrlich gesagt, die Idee klingt verlockend. Ein kleines Chalet in den Alpen oder ein gemütliches Ferienhaus in der Eifel – vermieten, Einnahmen generieren, und vielleicht selbst ein paar Wochen im Jahr dort verbringen. Viele träumen davon. Aber zwischen dem Traum und einer echten rentablen Investition liegt oft eine ganze Menge Fallstricke, die man nicht sieht, solange man noch in der Planungsphase steckt.

Ich sage das nicht um abzuschrecken. Sondern weil es wichtig ist, die Zahlen nüchtern zu betrachten, bevor man 200.000 Euro oder mehr in ein Objekt investiert. Eine nützliche Übersicht über Plattformen und Möglichkeiten rund um Vermietungsangebote findet man zum Beispiel unter locationchaletgitealouer.com – dort bekommt man ein Gefühl für das Marktumfeld und die Preisspannen.

Was bedeutet „Rentabilität“ bei einer Ferienvermietung eigentlich konkret ?

Die Bruttomietrendite ist das eine. Die Nettorendite das andere. Und die sind erschreckend oft nicht dasselbe.

Nehmen wir ein realistisches Beispiel : Ein Chalet in einer mittelgroßen Skiregion, Kaufpreis 180.000 Euro, Nebenkosten rund 15.000 Euro, macht einen Gesamteinsatz von ca. 195.000 Euro. Das Objekt wird für 700 Euro pro Woche in der Hochsaison vermietet, also Weihnachten, Winterferien, Ostern. Vielleicht noch 400 Euro in der Nebensaison. Wenn es läuft, kommt man auf 25 bis 30 vermietete Wochen im Jahr – das klingt nach 15.000 bis 20.000 Euro Jahreseinnahmen brutto.

Aber dann kommen die echten Kosten. Grundsteuer. Hausversicherung. Heizung, Strom, Wasserverbrauch – das zahlt nicht immer der Mieter. Reinigungskosten zwischen den Aufenthalten. Wartung und kleine Reparaturen (und die häufen sich mit den Jahren). Verwaltung, wenn man das nicht selbst machen will oder kann. Eine Vermietungsplattform oder Agentur nimmt typischerweise 15 bis 25 Prozent der Einnahmen.

Am Ende bleiben von 18.000 Euro Einnahmen vielleicht 8.000 bis 10.000 Euro übrig. Das ergibt eine Nettomietrendite von 4 bis 5 Prozent – was gar nicht so schlecht ist, wenn das Objekt außerdem an Wert gewinnt. Aber das ist keine Garantie, das ist Marktspekulation.

Die unterschätzten Kosten – was viele Käufer nicht einkalkulieren

Leerstandszeiten sind der größte Feind der Kalkulation. Ein Chalet, das im Februar ausgebucht ist, kann im Mai und Oktober völlig leer stehen. Und diese Monate kosten trotzdem : Grundgebühren, Strom für die Mindestheizung, Versicherung.

Dazu kommt der Sanierungsstau. Wer ein älteres Objekt kauft – was bei Ferienhäusern im ländlichen Raum oft der Fall ist – unterschätzt, was in fünf oder zehn Jahren anfällt. Dach, Heizungsanlage, Elektrik. Das kann schnell 20.000 bis 40.000 Euro kosten, die die Rendite auf Jahre ruinieren.

Und dann ist da noch die saisonale Abhängigkeit. In manchen Regionen läuft die Vermietung wirklich nur drei Monate im Jahr. Wer das nicht weiß oder sich schönrechnet, wird böse überrascht.

Welche Rechtsform passt – und warum das nicht egal ist

Das ist vielleicht der technischste Teil, aber auch der entscheidende. In Deutschland gibt es – abhängig vom Umfang der Vermietung – verschiedene Möglichkeiten, und die steuerliche Behandlung ist alles andere als trivial.

Vermietung als Privatperson (Einkommensteuer §21 EStG)

Der einfachste Fall : Man vermietet die Immobilie privat und erklärt die Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten (Zinsen, Abschreibung, Nebenkosten) sind absetzbar. Achtung : Wenn man das Objekt auch selbst nutzt, wird die steuerliche Behandlung deutlich komplizierter. Das Finanzamt prüft genau, ob eine „Gewinnerzielungsabsicht“ vorliegt oder ob es sich um eine Liebhaberei handelt – dann sind keine Verluste mehr absetzbar.

Gewerbliche Vermietung / Einzelunternehmen

Wer mehrere Objekte verwaltet oder besondere Serviceleistungen anbietet (Frühstück, geführte Ausflüge), kann schnell in die gewerbliche Vermietung rutschen. Das hat Vor- und Nachteile. Vorteil : mehr steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Nachteil : Gewerbesteuer, möglicherweise Umsatzsteuer, mehr Buchführungspflichten.

GmbH oder UG für Ferienimmobilien ?

Manche Investoren gründen eine Immobilien-GmbH. Das kann sinnvoll sein, wenn mehrere Objekte gehalten werden sollen, weil die Körperschaftsteuer (15 %) plus Solidaritätszuschlag günstiger sein kann als der persönliche Einkommensteuersatz. Aber : Eine GmbH kostet Geld im Unterhalt, braucht eine ordentliche Buchführung, und die Gewinne sind bei Ausschüttung nochmal steuerpflichtig. Für ein einzelnes Chalet ist das in der Regel übertrieben.

Was manche vergessen : die Umsatzsteuer

Wer kurzfristig vermietet (unter sechs Monate), kann grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig sein – sofern man die Kleinunternehmergrenze von 22.000 Euro Jahresumsatz überschreitet. Dann muss man 7 % Umsatzsteuer auf Beherbergungsleistungen abführen, kann aber auch Vorsteuer aus Investitionen geltend machen. Das lohnt sich manchmal, manchmal nicht – das hängt stark vom Einzelfall ab.

Tipps, die wirklich etwas bringen – kein Blabla

Lage, Lage, Lage – aber nicht wie man denkt. Nicht die schönste Lage ist die rentabelste, sondern die mit den niedrigsten Leerstands- und Verwaltungskosten. Ein Chalet fünf Kilometer vom Skigebiet entfernt, das man günstig bewirtschaften kann, schlägt oft das teure Vorzeigeobjekt direkt am Lift.

Plattformstrategie ernst nehmen. Airbnb, Booking.com, FeWo-direkt – wer auf mehreren Plattformen präsent ist und gute Bewertungen hat, vermietet bis zu 40 % besser als jemand, der sich auf einen Kanal verlässt. Das klingt simpel, aber die Umsetzung kostet Zeit.

Professionelle Fotos sind keine Ausgabe, sondern eine Investition. Ich war selbst überrascht, wie groß der Unterschied ist. Wer 300 Euro in gute Fotos steckt, erhöht die Klickrate und Buchungsrate messbar.

Lokale Verwaltung aufbauen. Wenn man nicht vor Ort wohnt, braucht man jemanden, der Schlüssel übergeben, Schäden dokumentieren und kurzfristig einspringen kann. Das kostet, aber ohne das verliert man schnell gute Bewertungen – und damit Buchungen.

Fazit : lohnt sich das ?

Ja, kann es sich lohnen – aber nur, wenn man die Augen offen hält. Wer ein Objekt in guter Lage, zu einem vernünftigen Preis und mit klarer Strategie kauft, kann eine solide Rendite von 4 bis 6 Prozent netto erzielen. Dazu kommt die mögliche Wertsteigerung der Immobilie.

Wer aber glaubt, das läuft quasi von alleine, oder wer die versteckten Kosten unterschätzt, wird enttäuscht werden. Das ist keine Anlage, die man nebenbei macht. Es ist ein kleines Unternehmen – mit allem, was dazugehört.

Die Wahl des richtigen Rechtsstatus ist dabei nicht nur Steueroptimierung, sondern auch eine Frage der Haftung und der langfristigen Strategie. Wer von Anfang an einen Steuerberater mit Erfahrung in der Immobilienvermietung hinzuzieht, spart sich oft teure Fehler.

Und vielleicht ist das der wichtigste Rat : Rechne konservativ. Plane für 20 vermietete Wochen, nicht für 35. Rechne mit Reparaturen. Bilde Rücklagen. Wer mit nüchternen Zahlen kalkuliert und trotzdem auf eine positive Rendite kommt, der hat ein echtes Investment vor sich.